방공제 면제 조건 및 방법, 이것만 알면 해결완료(+뜻 금액)

2025-04-08

주택담보대출을 계획 중이라면 필히 확인해야 하는 것 중 하나가 바로 ‘방공제’입니다. 그러나 오락가락한 정보 때문에 헷갈리는 부분들이 많은데요. 지금부터 방공제 면제 조건 및 방법, 뜻, 금액 등 핵심 내용을 자세히 말씀드리겠습니다.

모르면 손해 보는 정보

방공제 뜻

방공제란 주담대 시 담보로 제공되는 주택 면적의 일부를 대출 가능 금액에서 공제하는 것을 말합니다. 경매나 공매 시, 세입자가 최우선으로 일정 금액을 보장받을 수 있도록 하기 위한 안전장치입니다. 금융사는 방공제 금액만큼을 담보가치에서 차감해 대출 한도를 산정합니다. 대출자 입장에서는 대출 가능한 금액이 줄어들게 됩니다.

📌 방공제는 일종의 금융사고 대비 보증료라고 이해하면 됩니다.
📌 방공제는 다가구·다세대 주택 등 복수 세대가 거주하는 형태에만 적용됩니다. 단일 주택(아파트)는 해당되지 않습니다.

방공제 기준(+계산)

방공제는 지역, 주택의 구조, 주거유형 등에 따라 기준이 달라지며, 계산 방식도 이에 맞춰 결정됩니다. 일반적으로 ‘1개 방 당 일정 금액’으로 설정되어 있습니다. 다가구·다세대 주택처럼 각 방마다 세입자가 있는 경우 그 수만큼 공제 금액이 커집니다.

예를 들어 서울에서 방 3개짜리 다가구주택을 담보로 대출을 신청하면, 방 하나당 5,500만원씩(방공제 금액) 총 1억 6,500만원이 차감됩니다. 감정가가 5억 원이면, 3억 3,500만원만 대출이 가능합니다.

※ 예시로 든 방공제 금액은 서울·수도권에 보편적으로 적용되는 금액입니다. 적용 금액은 조건에 따라 달라지니 계산 방법만 참고하시기 바랍니다.

방공제 금액

방공제 금액은 아래와 같이 책정되어 있습니다.

🔹서울특별시 : 방당 5,500만 원
🔹경기도 과밀억제권역 : 방당 4,800만 원
🔹경기도 비과밀권역 : 방당 2,500만 원
🔹6대 광역시 및 세종시 : 방당 2,800만 원
🔹기타 지역(지방 중소도시 포함) : 방당 2,500만 원

예를 들어 서울에서 방이 2개 있는 다가구 주택이라면 총 1억 1,000만 원이 대출 한도에서 공제됩니다. 단, 해당 금액은 금융사 자체 기준이나 감정평가에 따라 달라질 수 있습니다.

방공제 면제방법(+보증보험)

방공제는 의무 적용입니다. 다만 일정 조건을 만족하면 면제도 가능합니다. 대표적인 방법으로 MCI(모기지신용보증) 또는 MGC(모기지신용보증보험)에 가입을 들 수 있습니다. 이 보증상품에 가입하면 금융기관 입장에서 최우선 변제금 위험이 줄어들기 때문에, 방공제를 하지 않고도 대출이 가능해집니다.

단, 방공제를 피할 수 있다고 무조건 좋은 게 아닙니다. 보증보험 가입에 따라 보증료가 발생하기 때문입니다. 즉, 방공제 금액보다 보증료가 더 비쌀 수 있어 오히려 손해를 볼 수도 있습니다. 대출금이 작다면 굳이 보증보험 가입으로 방공제를 피할 필요가 없습니다.

📌 MCI·MGC는 대출 실행시 금융사(은행)을 통해 자동 가입됩니다.
📌 보증보험료는 대출금의 0.1% ~ 0.3%가 책정됩니다. 2억 대출 시 약 20~60만원 정도입니다.

방공제 유형별 특징

주택담보대출 종류에 따라 방공제 기준에 차이가 있습니다.

🔹보금자리론 : 한국주택금융공사 보증 포함 상품, 방공제 적용 X
🔹디딤돌대출 : MCI·MGC 보증 포함 상품, 방공제 적용 X, 다가구 주택은 방공제 적용 O
🔹신생아특례대출 : 디딤돌 기반 상품이므로 위와 동일 조건 적용
🔹생애최초 주택대출 : 디딤돌 기반 상품이므로 위와 동일 조건 적용
🔹일반 주택담보대출 : 보증 포함 시 방공제 면제, 다가구 + 보증 없을 시 방공제 적용 O

아파트는 단일주택이기 때문에 보증보험 가입여부를 떠나 방공제가 면제됩니다. 보금자리론, 디딤돌, 신생아특례, 생애최초 모두 대부분 아파트를 대상으로 하기 때문에 방공제와 거리가 멀다 할 수 있습니다. 다가구 주택의 대출 실행 시에만 적용된다 이해하면 쉽습니다.