최근 대출 규제가 강화되면서 은행 대신 집주인이 부족한 매매자금을 직접 빌려주는 ‘집주인대출’이 주목받고 있습니다. 실제로 가능한 거래이지만 일반 주택담보대출과는 전혀 다른 위험이 존재합니다. 지금부터 집주인대출 매매 방법, 서민도 현실적으로 가능한 건지에 대해 말씀드리겠습니다.
모르면 손해 보는 정보
집주인대출이란?
집주인대출은 금융회사에서 대출을 충분히 받지 못하는 매수인에게 매도인이 부족한 잔금을 직접 빌려주는 거래 방식을 의미합니다. 해외에서는 셀러파이낸싱(Seller Financing)이라는 이름으로도 알려져 있습니다.
이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매매 과정이 알려지면서 집주인대출에 대한 관심이 더욱 커졌습니다. 당시 소유권 이전과 함께 매도인 측 명의의 근저당권이 설정된 사실이 알려지면서 비슷한 방식의 거래가 가능한지에 대한 관심이 높아졌습니다.
최근에는 서울 강남과 서초, 송파뿐 아니라 경기 광교, 남양주, 부산 해운대 등 일부 매물에도 ‘집주인 대출 가능’, ‘매도인 대출 가능’이라는 문구가 등장하고 있습니다.
※ 집주인대출 서민도 현실적으로 가능할까?
계약 자체는 가능하지만 현실적으로는 쉽지 않습니다. 집주인이 수억 원의 잔금을 직접 빌려줘야 하므로 은행 대출보다 오히려 까다로운 것이 일반적입니다. 이재명 대통령 집 매도로 인해 이슈가 됐을 뿐, 실질적인 활용도는 제한적이라 할 수 있습니다.
집주인대출 매매 방법
집주인대출은 은행 상품처럼 정해진 상품이 존재하지 않습니다. 매도인과 매수인이 직접 조건을 협의하여 계약을 체결하는 방식으로 진행됩니다. 한도와 금리도 금융회사처럼 정해져 있는 것이 아니라 거래 당사자가 합의하여 결정합니다.
일반적인 진행 절차는 다음과 같습니다.
1️⃣ 매매계약 체결
2️⃣ 부족한 잔금 확인
3️⃣ 금전소비대차계약 작성
4️⃣ 대여금액 및 이자율 협의
5️⃣ 상환일과 상환방식 결정
6️⃣ 근저당권 설정 계약
7️⃣ 소유권 이전등기 진행
8️⃣ 매도인 근저당권 등기 완료
9️⃣ 약정에 따라 원금·이자 지급
🔟 원금 상환 후 근저당 말소
집주인대출에는 법적으로 정해진 한도나 금리가 없습니다. 하지만 일반적으로 다음 항목은 반드시 계약서에 기재해야 합니다.
🔹대여금액 : 당사자 협의
🔹이자율 : 당사자 협의(법정 최고이자율 이내)
🔹상환방식 : 만기일시상환 또는 분할상환
🔹담보 : 해당 부동산 근저당권 설정
🔹계약서 : 금전소비대차계약서 작성(원금상환일, 연체이자율 명시)
예를 들어 20억원 아파트를 매수하면서 자기자금 10억원, 금융권 대출 4억원을 확보했다면 부족한 6억원을 집주인이 직접 빌려주는 방식으로 계약이 가능합니다. 그러나 이는 은행 대출이 줄어드는 것이 아니라 채권자가 은행에서 개인으로 바뀌는 것일 뿐입니다. 결국 매수인은 은행과 집주인에게 각각 원금과 이자를 상환해야 하므로 총부채 자체가 줄어드는 것은 아닙니다.
주의사항
집주인대출은 계약만 체결하면 끝나는 거래가 아닙니다. 금융회사처럼 체계적인 심사가 이루어지지 않기 때문에 계약 당사자가 직접 위험을 관리해야 합니다.
가장 먼저 확인해야 할 부분은 상환능력입니다. 현재 부족한 자금을 해결하는 것보다 약정한 만기에 원금을 어떻게 상환할 것인지가 훨씬 중요합니다. 집값이 하락하거나 대환대출이 어려워질 경우 원금을 마련하지 못할 가능성도 충분히 존재합니다.
더불어 근저당권의 순위도 반드시 확인해야 합니다. 선순위 금융기관 대출이 존재한다면 집주인의 근저당권은 후순위가 될 수 있으며, 경매가 진행될 경우 원금을 모두 회수하지 못하는 상황도 발생할 수 있습니다.
<계약 전 주의사항>
🔹실제 대여원금 확인
🔹약정이자율 확인
🔹원금 상환일 확인
🔹근저당권 순위 확인
🔹기존 담보대출 확인
🔹중도상환 가능 여부 확인
🔹연체이자율 확인
🔹세금 처리 확인
🔹계좌이체 증빙 보관
🔹금전소비대차계약서 작성
집주인대출은 계약 내용이 불명확하거나 허위 거래가 포함된다면 민사상 분쟁은 물론 세금 문제와 법적 책임까지 발생할 수 있습니다. 계약 전에는 반드시 모든 조건을 문서로 남기고 실제 자금 흐름과 일치하도록 계약을 체결하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q) 집주인대출은 은행을 거치지 않아도 가능한가요?
A) 가능합니다. 집주인대출은 금융회사 상품이 아니라 개인 간 금전소비대차계약을 기반으로 진행하는 사적 금융입니다. 따라서 은행 승인이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 다만 계약서 작성, 실제 자금 이동, 근저당권 설정 등 법적 절차는 명확하게 진행해야 하며 허위 계약이나 자금조달계획서 누락이 발생하면 별도의 법적 문제가 생길 수 있습니다.
Q) 집주인대출도 신용점수에 영향을 주나요?
A) 금융회사 대출처럼 신용정보에 자동 등록되는 구조는 아닙니다. 따라서 금융권 대출처럼 즉시 신용점수에 반영되는 방식은 아닙니다. 다만 계약을 이행하지 않아 소송이나 강제집행이 진행되거나 채무불이행이 발생하면 신용과 재산에 큰 영향을 줄 수 있으므로 단순히 신용조회가 없다는 이유만으로 가볍게 접근해서는 안 됩니다.
Q) 집주인대출은 누구나 받을 수 있나요?
A) 아닙니다. 집주인이 직접 돈을 빌려주는 방식이기 때문에 매수인의 소득과 직업, 자산, 상환능력을 집주인이 직접 판단합니다. 은행처럼 정해진 심사 기준은 없지만 오히려 개인이 직접 위험을 부담하는 만큼 더 까다롭게 검토하는 거래도 많습니다. 결국 매도인의 동의가 있어야만 계약이 가능합니다.
Q) 집주인대출에도 근저당권을 설정해야 하나요?
A) 반드시 법으로 의무화된 것은 아니지만 대부분의 거래에서는 근저당권을 설정합니다. 집을 먼저 넘긴 뒤 잔금을 나중에 받는 구조이기 때문에 매도인이 자신의 채권을 보호하기 위한 가장 일반적인 방법입니다. 근저당권이 없다면 원금 회수가 훨씬 어려워질 수 있으므로 실제 거래에서는 설정하는 사례가 대부분입니다.
Q) 집주인대출도 취득세 계산에 영향을 주나요?
A) 취득세는 실제 신고한 매매가격 등을 기준으로 산정되므로 집주인에게 돈을 빌렸다는 사실만으로 취득세가 달라지는 것은 아닙니다. 다만 허위 계약이나 실제와 다른 금액으로 신고하는 경우에는 세무 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 실제 거래금액과 계약 내용을 그대로 신고하는 것이 원칙입니다.
Q) 집주인대출 계약은 공증을 받아야 하나요?
A) 공증이 반드시 의무는 아니지만 받는 것이 안전합니다. 특히 수억 원 이상의 거래라면 금전소비대차계약서를 공증하면 추후 분쟁이 발생했을 때 권리 입증이 훨씬 쉬워집니다. 계약금액이 큰 부동산 거래일수록 공증과 법률 검토를 함께 진행하는 것이 안전한 방법입니다.
Q) 집주인대출로 집을 산 뒤 바로 매도할 수도 있나요?
A) 매매 자체는 가능하지만 기존 집주인에게 갚아야 하는 대여금과 근저당권 문제가 먼저 해결되어야 합니다. 새로운 매수인에게 소유권을 넘기기 전에 채무를 상환하거나 근저당권 말소 절차가 필요할 수 있으므로 기존 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.
맺음말
무엇보다 중요한 것은 계약의 투명성과 상환 계획입니다. 실제 대여금액과 이자율, 상환일, 근저당권 순위 등을 계약서에 명확하게 기재하고, 자금 이동과 이자 지급 내역도 증빙으로 남겨야 합니다. 또한 집값 하락이나 대환대출 실패까지 고려한 현실적인 상환 계획을 세운 뒤 계약을 진행해야 예상치 못한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
