전세 재계약이라고 해서 항상 복비를 내는 것은 아닙니다. 계약 방식에 따라 복비가 발생하지 않는 경우도 있고, 발생하더라도 부담 주체와 금액이 달라집니다. 지금부터 전세 재계약 복비 누가 얼마나 부담해야 하는지, 금액·요율을 완벽정리해 말씀드리겠습니다.

 

모르면 손해 보는 정보

 

전세 재계약 복비
누가 얼마나 부담해야 할까?

재계약이라는 이유만으로 복비가 자동 발생하지는 않습니다. 집주인과 세입자가 서로 합의해 계약기간만 연장하고 직접 계약서를 작성했다면 공인중개사의 중개행위가 없으므로 복비를 낼 이유가 없습니다. 반대로 계약서를 공인중개사가 새롭게 작성하거나 보증금 또는 월세 조건이 변경되어 중개를 맡겼다면 중개보수가 발생합니다.

실제로 전세금을 4억 원에서 4억 5천만 원으로 올려 재계약하는 과정에서 공인중개사를 이용했다면 새로운 임대차계약으로 인정되어 복비를 지급하게 됩니다. 상황별로 정리하면 다음과 같습니다.

🔹집주인과 직접 재계약 : 복비없음
🔹계약 기간만 연장 : 직접작성시복비없음
🔹공인중개사 통해 재계약 : 복비발생
🔹전세금 증액 계약 : 복비발생
🔹월세 조건 변경 : 복비발생
🔹새계약서 중개작성 : 복비발생
🔹임대인과 임차인 : 각각중개보수부담

원칙적으로는 집주인과 세입자가 각각 자신의 중개보수를 부담합니다. 한쪽이 모두 부담해야 한다는 규정은 없으며 계약 과정에서 서로 협의하는 것도 가능합니다.

전세 재계약 복비 금액

전세 재계약 복비는 거래금액과 법에서 정한 상한요율을 곱해 계산합니다. 따라서 같은 지역이라도 전세보증금이 다르면 복비도 달라집니다. 또한 상한요율은 최대 기준이기 때문에 반드시 그 금액을 모두 지급해야 하는 것은 아닙니다. 계약 전 중개보수를 미리 확인하고 협의하면 부담을 줄일 수 있습니다.

계산 방법은 간단합니다.

🔹전세보증금 × 적용요율 = 최대 중개보수

예를 들어 계산해보겠습니다.

🔹전세보증금 2억원 : 최대 600,000원
🔹전세보증금 3억원 : 최대 900,000원
🔹전세보증금 4억원 : 최대 1,200,000원
🔹전세보증금 5억원 : 최대 1,500,000원
🔹전세보증금 5억 5천만원 : 최대 1,650,000원

여기에 일반과세 공인중개사무소라면 부가가치세가 별도로 추가될 수 있으므로 계약 전에 포함 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 실제 재계약에서는 기존 계약이라며 할인해 주는 중개사무소도 있고, 상한요율보다 낮은 금액으로 협의하는 사례도 적지 않습니다. 안내받은 금액이 최대요율인지 먼저 확인하는 것이 불필요한 지출을 줄이는 방법입니다.

전세 재계약 복비 요율

전세 재계약 복비는 최종 계약금액을 기준으로 계산합니다. 기존 계약금액이 아니라 재계약 후 확정된 보증금을 적용하는 것이 원칙입니다. 예를 들어 기존 전세보증금이 3억 원이었더라도 재계약하면서 4억 원으로 변경했다면 4억 원을 기준으로 요율을 계산합니다.

증액된 금액만 계산하는 것이 아니라 최종 계약금액 전체를 기준으로 한다는 점을 반드시 알아두어야 합니다. 2026년 기준 주택 전세 중개보수 상한요율은 다음과 같습니다.

🔹5천만원 미만 : 0.5%(한도200,000원)
🔹5천만원 이상 ~ 1억원 미만 : 0.4%(한도300,000원)
🔹1억원 이상 ~ 6억원 미만 : 0.3%
🔹6억원 이상 ~ 12억원 미만 : 0.4%
🔹12억원 이상 ~ 15억원 미만 : 0.5%
🔹15억원 이상 : 0.6%

재계약을 진행할 때는 순서도 중요합니다.

1️⃣재계약조건협의
2️⃣보증금최종확정
3️⃣공인중개사의뢰여부결정
4️⃣중개보수사전확인
5️⃣계약서작성
6️⃣계약금및증액금지급
7️⃣확정일자다시받기여부확인
8️⃣계약서보관

특히 전세보증금을 올려 재계약했다면 증액된 금액에 대한 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 확정일자를 다시 받아야 하는지도 함께 확인하는 것이 좋습니다. 단순히 계약만 끝내고 넘어가면 보증금 보호에 불리해질 수 있기 때문입니다.

자주 묻는 질문

Q) 전세 재계약할 때 확정일자를 다시 받아야 하나요?
A) 계약 내용을 변경하지 않고 계약기간만 연장했다면 기존 확정일자는 그대로 효력이 유지됩니다. 하지만 전세보증금이 증액되거나 계약 내용을 새롭게 변경했다면 변경된 계약서를 기준으로 다시 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

Q) 전세금을 올려 재계약하면 증액분도 보호받을 수 있나요?
A) 가능합니다. 다만 기존 계약서만 가지고 있으면 증액된 금액까지 모두 보호되는 것은 아닙니다. 보증금을 올려 재계약했다면 변경된 계약서를 작성하고 필요한 경우 확정일자를 다시 받아야 증액된 보증금까지 우선변제권을 인정받을 수 있습니다.

Q) 전세 재계약 복비는 반드시 법정 상한요율대로 내야 하나요?
A) 아닙니다. 법에서 정한 요율은 최대 받을 수 있는 상한선입니다. 실제 중개보수는 공인중개사와 임대인, 임차인이 서로 협의하여 상한보다 낮게 결정할 수 있습니다. 따라서 계약 전에 예상 복비를 확인하고 협의하면 비용을 줄일 수 있습니다.

Q) 계약기간만 연장하는데 공인중개사를 꼭 이용해야 하나요?
A) 반드시 이용해야 하는 것은 아닙니다. 집주인과 세입자가 서로 합의하여 계약서를 직접 작성해도 재계약은 가능합니다. 이 경우 공인중개사의 중개행위가 없으므로 중개보수도 발생하지 않습니다.

Q) 계약갱신청구권을 사용한 재계약도 복비를 내야 하나요?
A) 계약갱신청구권을 행사했다고 해서 복비가 자동으로 발생하는 것은 아닙니다. 집주인과 직접 계약을 연장하면 복비가 없고, 공인중개사를 통해 계약서를 새로 작성하면 중개보수가 발생합니다.

Q) 전세 재계약 시 중개보수는 집주인과 세입자 중 누가 부담하나요?
A) 원칙적으로는 임대인과 임차인이 각각 자신의 중개보수를 부담합니다. 법에서 어느 한쪽이 전부 부담하도록 정한 규정은 없습니다. 다만 실제 계약에서는 서로 협의하여 한쪽이 일부 또는 전부 부담하는 방식으로 계약하는 사례도 있습니다.

Q) 전세보증금이 조금만 올라도 복비를 다시 계산하나요?
A) 그렇습니다. 보증금이 100만 원이라도 증액되어 새로운 계약을 체결하면 최종 계약금액을 기준으로 중개보수를 계산합니다. 기존 계약금액이 아니라 재계약 후 확정된 보증금이 기준이 되므로 계약 전 예상 복비를 미리 계산해 보는 것이 좋습니다.

Q) 공인중개사가 복비를 현금으로만 달라고 하면 어떻게 해야 하나요?
A) 중개보수는 현금뿐 아니라 계좌이체 등 다양한 방식으로 지급할 수 있습니다. 또한 중개보수를 지급했다면 영수증이나 현금영수증 발급도 요청할 수 있습니다. 계약 후 분쟁을 예방하려면 지급 내역을 남겨두는 것이 좋습니다.

Q) 전세 재계약 후 전세보증금 반환보증도 다시 가입해야 하나요?
A) 기존 반환보증에 가입되어 있더라도 보증금이 변경되거나 계약기간이 연장되면 보증기관에 변경 사실을 알려야 합니다. 보증금 증액이나 계약기간 변경을 반영하지 않으면 변경된 계약 내용이 보증에 제대로 적용되지 않을 수 있으므로 재계약 후 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

 

맺음말

상한요율은 최대 금액일 뿐이므로 실제 지급액은 충분히 협의할 수 있습니다. 재계약을 앞두고 있다면 계약 방식과 보증금 변동 여부를 먼저 확인하고 예상 복비를 계산한 뒤 진행하면 불필요한 비용을 줄이면서 안전하게 계약을 마칠 수 있습니다.