대출 규제가 전보다 훨씬 복잡해졌습니다. 단순히 집값 대비 대출 가능 비율(LTV)만 보고 계획을 세우면, 훨씬 낮은 한도로 제한될 우려가 있습니다. 지금부터 대출 시 꼭 알아야하는 LTV DTI DSR 차이점에 대해 말씀드리겠습니다.

 

모르면 손해 보는 정보

 

LTV DTI DSR이란?

🔹LTV (Loan To Value) : 주택값(담보가치)에 대비해 얼마나 대출할 수 있는지 나타내는 비율
🔹DTI (Debt To Income) : 매년 또는 매달 소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 부채 부담 비율
🔹DSR (Debt Service Ratio) : 모든 대출의 원리금 상환 부담을 소득 대비로 보는 비율

이 세 지표는 단독으로 작용하는 것이 아닙니다. 동시에 만족해야 대출 승인이 가능합니다.

LTV DTI DSR 규제 기준

현재 대출을 받을 때 적용되는 규제 기준은 다음과 같습니다.

🔹LTV 규제 기준
▫️비규제지역 무주택자의 경우 LTV 최대 70%
▫️규제지역 또는 투기과열지구 무주택자는 LTV 최대 50~60%
▫️생애최초 주택구입자는 일부 지역에서 특례로 LTV 70~80% 허용

🔹DTI 규제 기준
▫️일반적으로 연 소득 대비 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자 부담이 일정 비율을 넘지 않도록 제한
▫️규제지역에서는 이 비율이 더욱 낮아질 수 있음
▫️서민·실수요자 또는 생애최초 구입자는 일반지역 기준보다 완화 적용 가능

🔹DSR 규제 기준
▫️2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계 본격 시행
▫️DSR 계산 시 적용 금리 + 스트레스 금리(가산금리)가 포함
▫️소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액이 일정 비율 이상이면 대출 한도가 제한

LTV DTI DSR 차이점

LTV DTI DSR 차이점은 다음과 같습니다.

🔹기준 대상 비교
▫️LTV : 담보주택 가치만 기준
▫️DTI : 주택담보대출 + 기타 대출의 이자 부담 기준
▫️DSR : 원리금 상환액을 포함해서 모든 대출 부담을 기준

🔹산정 방식 비교
▫️LTV = 대출 가능액 ÷ 주택 가격 ×100
▫️DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 ×100
▫️DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연소득 ×100

🔹대출한도 영향 비교
▫️LTV가 낮으면 담보가치 대비 대출액 제한
▫️DTI가 높으면 소득 대비 부담 비율이 높기 때문에 대출 가능액 줄어듬
▫️DSR은 가장 보수적인 기준, 여러 대출이 많거나 신용대출이 많은 경우 한도가 크게 떨어짐

LTV DTI DSR 관계

세 지표는 서로 연결되어 있습니다. 하나만 유리하다고 해도 다른 지표가 발목을 잡으면 대출한도가 낮아집니다.

예를 들어 담보가치가 높아서 LTV 기준으로는 대출 가능액이 크더라도, 연소득 대비 상환액(DTI 또는 DSR)이 소득 대비 부담이 크면 대출 한도가 그 기준으로 맞춰 낮아집니다. 또한 최근 들어 “스트레스 DSR”이 도입되면서 금리가 상승했을 때 상환 부담 증가 가능성까지 가정해 계산하므로, 대출을 받는 시점의 금리 + 가산금리까지 고려해야 합니다.

LTV DTI DSR 계산 방법

내 상황에 맞는 대출 한도를 미리 계산해볼 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

1️⃣ 주택 가격 산정 : 구입하려는 주택 가격 또는 감정가 평가액 확인
2️⃣ LTV 한도 계산 : 주택가격 × 적용 LTV%
3️⃣ 연 소득 확인 : 세전 소득, 기타 소득 포함 여부 검토
4️⃣ DTI 한도 계산 : (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자) ≤ 연소득 × 허용 DTI비율
5️⃣ DSR 한도 계산 : (모든 대출 원리금 상환액) ≤ 연소득 × 허용 DSR비율

🔹스트레스 DSR 적용 시 가산 금리 반영
▫️2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계 시행됨
▫️스트레스 금리 현재는 약 1.50% (지방 비규제지역 등에서는 더 낮음)
▫️변동금리 대출 시 금리 + 스트레스 금리를 기준으로 원리금 상환액 계산

🔹우선 순위 전략
▫️기존 대출이나 신용대출 정리
▫️금리가 낮은 상환방식 선택
▫️생애최초 구입자 특례 또는 우대제도 최대 활용

하단 링크에서 계산기를 활용해 확인하시기 바랍니다.

LTV DTI DSR 대출 한도

한도를 예측해보고 싶은 분들을 위해, 구체적인 수치 사례들을 들어보겠습니다.

🔹사례 A : 연소득 1억원, 수도권 아파트 10억 원짜리, 생애최초 무주택자
▫️LTV : 만약 그 지역이 비규제지역이면 LTV 70% → 최대 대출 가능액 7억원
▫️DTI : 연소득 1억원 × DTI 허용 비율 예컨대 50%라면 이자 부담 등을 포함해서 연 5,000만 원 이상 상환 부담은 불가 → 대출 가능한 원리금 수준에 따라 대출한도 더 낮아질 수 있음
▫️DSR : 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득 대비 비율로 계산, 금리 + 스트레스 금리 가산 시 실제 한도는 LTV나 DTI 기준보다 훨씬 낮아질 수 있음

🔹사례 B : 연소득 8,000만 원, 기존 대출 없음, 주택가격 6억원, 비규제지역
▫️LTV : 6억원 × 70% = 4억2,000만 원
▫️DTI / DSR : 기존 대출이 있거나 금리가 높으면 상환 부담이 커지면서 실제 대출 가능액이 3억~3억5,000만 원 수준으로 조정

 

맺음말

지금까지 대출 시 꼭 알아야하는 LTV DTI DSR 차이점에 대해 말씀드렸습니다. 자신의 소득·금리 상황을 정확히 계산하고 전략적으로 대출 조건을 선택하면 됩니다. 실행 전 꼭 따져보시기 바랍니다.