“같은 연봉인데 왜 대출 한도가 줄었지?”라는 의문을 가진 분들이 많습니다. 단순히 은행이 까다롭게 심사해서가 아닙니다. 바로 DSR 규제 때문인데요. 지금부터 주담대 DSR 기준 및 부부합산 한도를 완벽정리해 말씀드리겠습니다.
모르면 손해 보는 정보
주담대 DSR이란?
DSR(Debt Service Ratio)은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. DSR은 주담대, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합산해 계산하기 때문에 기준이 엄격합니다. 즉, 소득이 같아도 기존 대출이 많으면 새로 받을 수 있는 주담대 한도가 크게 줄어드는 구조입니다.
주담대 DSR 3단계
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 도입되었습니다. 핵심은 ‘스트레스 금리’를 더해서 계산한다는 점입니다.
🔹1단계 : 2024년 초, 은행권 주담대에만 0.38% 반영
🔹2단계 : 2024년 하반기, 주담대와 신용대출에 0.75% 반영, 수도권 주담대는 1.20% 적용
🔹3단계 : 2025년 7월, 전 금융권 모든 가계대출에 1.50% 반영, 지방 주담대는 2025년 말까지 0.75% 유예
즉, 실제 대출 금리보다 1.5% 높은 금리로 원리금을 계산해 DSR을 따진다는 뜻입니다. 결과적으로 같은 소득이라도 대출 한도가 줄어들 수밖에 없습니다.
주담대 DSR 한도
연 소득 1억 원 차주가 변동금리 4% 주담대를 받는다고 가정해 보겠습니다.
🔹2단계 적용 시 : 금리 5.2%로 계산되어 약 6억 2천만 원 수준 대출 가능
🔹3단계 적용 시 : 금리 5.5%로 계산되어 약 5억 8천만 원 수준으로 축소
단계가 바뀌면서 한 번에 3천만 원 이상 한도가 줄어드는 효과가 나타납니다. 연 소득이 5,000만 원인 경우에도 약 1,000만 원 전후로 줄어드는 사례가 많습니다.
📌 ‘치어풀24’가 말하는 주담대 DSR 지역별 규제 차이
수도권은 대부분 규제지역에 포함되어 있어 스트레스 DSR 가산금리 1.5%가 적용됩니다. 이로 인해 같은 조건이라도 지방보다 수천만 원 이상 한도가 줄어듭니다. 지방의 경우 2025년 말까지 0.75%만 가산되므로 상대적으로 유리합니다. 예를 들어 연 소득 6,000만 원 차주는 서울 투기과열지구에서는 3억 원대 한도에 그치지만, 비규제지역에서는 5억 원 이상까지도 가능합니다.
주담대 DSR 기준
2025년 현재 기준은 다음과 같습니다.
🔹1금융권 : 연 소득 대비 최대 40%까지 원리금 상환 가능
🔹2금융권 : 최대 50%까지 허용
예를 들어 연 소득이 6,000만 원이라면, 1금융권에서는 연간 원리금 상환액이 2,400만 원을 초과할 수 없습니다. 월 상환액으로 환산하면 약 200만 원 선에서 제한이 걸리게 됩니다. 더불어 총 대출 잔액이 1억 원을 넘는 경우에는 전면적으로 DSR 규제가 적용됩니다.
주담대 DSR 계산
주담대 DSR 계산식은 다음과 같습니다.
🔹DSR = (모든 대출 연간 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100%
예를 들어 연 소득이 5,000만 원이고, 주담대 원리금이 연 1,500만 원, 신용대출 원리금이 연 300만 원, 자동차 할부 200만 원이라면 총 2,000만 원입니다. 따라서 DSR은 2,000만 ÷ 5,000만 × 100 = 40%가 됩니다. 이 경우 1금융권 주담대를 추가로 받는 것은 사실상 불가능합니다.
하단 링크에서 주담대 DSR 계산기를 활용해 체크해 보시기 바랍니다.
주담대 DSR 부부합산
부부가 공동명의로 주택을 구입하면서 함께 대출을 받을 경우, DSR은 소득과 부채를 모두 합산해 계산합니다. 예를 들어 부부 합산 소득이 1억 2천만 원이고, 원리금 상환 총액이 연 4,800만 원이라면 DSR은 40%가 됩니다. 이 경우 추가 대출은 불가능합니다.
소득이 높은 부부라면 합산 효과로 한도가 늘어날 수 있지만, 한쪽 배우자에게 신용대출이나 기존 대출이 많다면 오히려 발목을 잡을 수 있습니다.
주담대 DSR 40% 초과
만약 계산 결과 DSR이 40%를 넘어가면 1금융권에서 추가 대출은 불가능합니다. 선택지는 크게 세 가지입니다.
🔹소득 증가 증빙 : 프리랜서나 사업자의 경우 소득금액증명원, 건강보험료 납부내역 등으로 인정 범위를 넓히면 유리
🔹부채 조정 : 신용대출 일부 상환, 카드론 정리로 DSR 비율 낮추기
🔹대출 구조 조정 : 고정금리, 장기 상환 조건으로 재설계해 원리금 부담 줄이기
하단 링크에서 장기 대출이 가능한 주담대를 확인하시기 바랍니다.
맺음말
이상 주담대 DSR 기준 및 부부합산 한도를 완벽정리해 말씀드렸습니다. 특히 수도권은 1.5%를 가산해 계산하기 때문에 체감 축소폭이 더 큽니다. 주택담보대출을 계획한다면 반드시 내 DSR을 계산해보고, 소득 구조와 대출 포트폴리오를 미리 조정해야 합니다.
