최근 주택담보대출 금리가 연 6%대까지 치솟으면서, 신용대출 금리가 더 낮은 현상이 나타나고 있습니다. 여기에 연말 가계대출 총량 관리가 겹치면서 대출 문턱은 더욱 좁아졌습니다. 지금부터 주담대 금리 2년만에 6%대 관련 뉴스를 말씀드리겠습니다.

 

모르면 손해 보는 정보

 

주담대 금리 6.06% 재진입

주담대 금리가 두 달 사이 급등한 배경은 단순한 시장 변수가 아니라 여러 요소가 맞물린 결과입니다. 우선 4대 은행(국민·신한·하나·우리)의 혼합형(고정) 주택담보대출 금리는 11월 14일 기준 연 3.930~6.060%를 기록했습니다. 8월 말 3.460~5.546%였던 금리가 이 정도로 올라왔다는 것은 상승 폭이 상당히 가파르다는 의미입니다.

이 변화는 결국 은행채 5년물 금리의 급등에서 시작됩니다.

🔹은행채 5년물 금리 : 2.836% → 3.399%

은행이 장기 자금을 조달할 때 부담하는 비용이 커진 만큼, 혼합형 금리는 자연스럽게 더 높게 책정되고 있습니다.

혼합형뿐만 아닙니다. 변동형 주담대 역시 오름세가 뚜렷합니다.

🔹변동형 주담대(신규 코픽스 기준) : 3.770~5.768%
🔹8월 말 대비 상승 폭 : 상단 +0.263%, 하단 +0.110%

흥미로운 점은 코픽스는 같은 기간 0.01%p만 올랐는데, 실제 변동금리는 그보다 더 큰 폭으로 올랐다는 점입니다.
이 말은 곧 금리가 오른 이유가 단순히 지표 금리 때문이 아니라, 은행의 가산금리 조정도 크게 작용했다는 의미입니다.

주담대·신용대출 역전 현상

담보가 있는 대출이 담보 없는 대출보다 비싸진다는 것은 이례적입니다. KB국민은행의 경우, KB스타 신용대출Ⅱ3.87~4.77%, KB주택담보대출(변동, 신규 코픽스 기준) 3.88~5.28%입니다.

신용대출 상단보다 주담대 하단이 더 높은 상황입니다. 신한은행도 비슷합니다.

🔹쏠편한 직장인대출SⅡ : 3.54~4.55%
🔹신한아파트대출 : 3.8~5.21%
🔹신한주택대출(비아파트) : 3.9~5.31%

비아파트 담보는 신용대출보다 훨씬 높은 금리가 나옵니다. 하나은행·우리은행도 예외가 아닙니다.

🔹하나원큐신용대출 : 4.303~4.903%
🔹모기지론 변동금리 : 4.468~5.768%
🔹우리은행 직장인 신용대출 : 약 4.27%
🔹우리은행 주담대 : 약 4.56%

해당 현상을 이해하려면 아래 관점을 꼭 기억해야 합니다.

<신용대출 금리가 주담대보다 낮아진 이유>
▫️가계대출 총량 규제 → 은행이 주담대 중심으로 조정
▫️주담대 수요 억제 목적 → 금리 인하가 쉽지 않음
▫️부동산 규제 강화 → 위험도·가산금리 확대

 

6·27 가계대출 관리 이후 상황

2025년 하반기 대출 시장을 바꾼 핵심은 가계대출 총량 관리 방안입니다. 이 시점 이후 가계대출 증가 폭은 크게 둔화했습니다.

🔹7월 증가액 : 4조1386억원
🔹8월 증가액 : 3조9251억원
🔹9월 증가액 : 2조원 수준

가장 체감이 큰 변화는 주담대 한도 6억원 제한입니다.

여기에 더해 다음 항목도 한꺼번에 강화됐습니다.

🔹15억 초과 25억 이하 주택 한도 : 4억원
🔹25억 초과 주택 한도 : 2억원
🔹스트레스 DSR 금리 하한 상향
🔹수도권·규제지역 전세대출 DSR 적용

따라서 지금은 금리가 오르면, DSR 상 원리금 부담이 더 커지고, 그 결과 대출 가능 금액이 더 줄어드는 이중 규제가 이뤄진다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

연말 ‘대출 절벽’ 가능성

현재 여러 은행이 모기지신용보험(MCI·MCG)을 중단하거나 제한하면서 대출이 막히는 사례가 증가하고 있습니다.

🔹하나은행 : 11월 17일부터 영업점 MCI·MCG 신규 중단
🔹NH농협은행 : 6월부터 제한
🔹신한은행 : 8월부터 제한
🔹KB국민은행 : 11월 11일부터 한시 중단
🔹우리은행 : 주담대 한도 월 10억원으로 제한

모기지보험이 중단되면 한도 축소가 즉시 발생합니다.

🔹서울 : 약 5500만원 감소
🔹경기 : 약 4800만원 감소

대출 총량 관리까지 겹치면 자연스럽게 연말 대출 절벽이 현실화됩니다. 실제로 5대 은행의 10월 전세대출 잔액은 123조6915억원에서 123조1644억원으로 5271억원 감소해 최근 1년 반 중 가장 큰 폭으로 줄어들었습니다.

또한 고정형 주담대 금리는 이달 초 3.68~5.83%에서 3.93~6.06%로 0.23~0.25%p가 추가 상승했습니다. 금리는 오르고 한도는 줄어드는 이 구조는 실수요자에게 매우 불리하게 작용합니다.

 

맺음말

지금까지 주담대 금리 2년만에 6%대 뉴스였습니다. 금리 종류와 대출 구조를 세밀하게 점검하고, 가장 유리한 방식으로 조합하는 전략이 그 어느 때보다 중요합니다. 정확한 숫자·규제·흐름을 바탕으로 판단해야 안정적으로 방향을 잡을 수 있습니다.