전세대출까지 손보겠다는 정부의 발표. 시장의 돈줄을 죄는 이번 규제, 과연 집값은 잡힐까요? 아니면 또 다른 불씨가 될까요? 지금부터 전세대출 없앨 시, 앞으로 예상되는 무서운 상황을 말씀드리겠습니다. 부동산 흐름을 꼭 알아두시기 바랍니다.
모르면 손해 보는 정보
전세대출 규제, 심상치 않은 반응
최근 국정기획위원회가 전세자금대출에도 DSR 적용을 검토하겠다는 공식 언급을 하면서 시장의 반응이 심상치 않습니다. 전세대출은 그동안 사실상 무직자, 저소득자도 비교적 쉽게 접근 가능한 대출이었고, 정부의 직접적인 규제를 거의 받지 않았습니다.
하지만 이번에는 다릅니다. ‘실거주 유도’, ‘갭투자 억제’, ‘시장 유동성 축소’라는 기조 아래, 전세자금대출까지 손보겠다는 것입니다. DSR이 적용되면 개인의 연소득 대비 대출 가능 금액이 대폭 줄어들게 됩니다. 특히, 일정한 소득이 없는 프리랜서나 자영업자, 혹은 사회 초년생들은 전세대출이 매우 어려워질 수 있습니다.
기존에는 1억~2억의 전세대출을 받아 보증금 마련이 가능했지만, 앞으로는 대출 자체가 불가능하거나 한도가 크게 줄어들 것으로 보입니다. 이는 전세시장에도 직접적인 영향을 미치게 됩니다.
전세대출 & 집값, 무슨 상관일까?
전세대출이 왜 집값과 연결되냐는 질문을 자주 받습니다. 간단히 말해, 전세는 주택 시장의 ‘숨겨진 유동성 창구’입니다. 주담대 규제를 아무리 강화해도, 전세보증금을 통해 집주인에게 현금이 흘러 들어가기 때문에, 그 돈으로 또 다른 집을 사고, 갭투자를 하고, 부동산 시장에 계속 자금이 유입되는 구조였습니다.
즉, 전세보증금은 겉으로 보기엔 ‘세입자의 돈’이지만, 결국에는 집주인의 자산으로 유입되고 다시 매매시장에 재투자되는 구조였습니다. 이 때문에 전세대출이 많아질수록 집값은 자연스럽게 오를 수밖에 없었던 것입니다. 정부가 이를 인지하고 전세대출까지 조이기 시작했다는 건, 그만큼 현재 집값 안정화에 대한 정책적 의지가 강하다는 뜻이기도 합니다.
DSR 적용, 가장 큰 타격은 누구?
이번 규제가 현실화된다면, 가장 직접적인 타격을 받는 건 다주택 임대인과 무직자·저소득 세입자들입니다. 특히 다주택자 중에서 전세를 끼고 집을 여러 채 보유한 경우, DSR에 전세보증금이 반영되면 추가 주담대를 받는 것이 거의 불가능해집니다.
전세보증금이 일종의 신용대출처럼 간주되기 때문입니다. 예를 들어, 전세 5억 원을 세입자에게 받았다면, 이걸 연 10년 상환 기준으로 환산하여 매년 5천만 원을 갚는 식으로 계산됩니다. 이 수치가 DSR에 반영되면 그만큼 소득에서 대출 여력이 줄어들기 때문에, 실질적인 대출 한도는 대폭 축소될 수밖에 없습니다.
또한 전세자금대출을 이용해 집을 구하던 무직자, 사회 초년생, 저소득층 세입자들 역시 큰 타격을 입습니다. 지금까지는 소득이 없거나 적어도 대출 가능했지만, 앞으로는 소득 수준에 따라 대출 자체가 불가능해질 수 있습니다. 결국 전세를 구하지 못하고 반전세나 월세로 밀려나는 세입자들이 늘어날 것으로 보입니다.
종합소득세 폭탄이 기다린다
전세자금대출이 어려워지면 자연스럽게 반전세·월세 전환이 늘어납니다. 하지만 이 역시 쉽게 넘어갈 문제는 아닙니다. 집주인 입장에서는 월세를 받으면 종합소득세(종소세) 문제에 직면하게 됩니다. 월세가 연 2,000만 원을 넘으면 종소세 신고 대상이 되며, 최대 45%에 달하는 고율 세금을 부담해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
그동안 전세는 ‘간주임대료’라는 방식으로 세금 부담이 낮았지만, 월세로 전환되면 명확한 소득으로 간주되어 세금 폭탄을 맞을 수 있는 구조입니다. 특히 고가 아파트를 보유한 1주택자나 다주택자들은 세금 부담 때문에 월세 전환이 마냥 반가운 일이 아닙니다.
이로 인해 일부 임대인들은 아예 실거주로 전환하거나 자녀 증여 등의 방식으로 회피할 가능성도 있습니다. 결국 시장에 전월세 매물이 줄어들고, 임차인들은 더 높은 월세를 감수해야 하는 악순환이 벌어질 수 있습니다.
집값이 떨어진다?
일시적일 수밖에 없는 이유
전세자금 대출 규제는 단기적으로는 집값 상승세를 잠시 멈추는 효과가 있을 수 있습니다. 실제로 6.27 대책 발표 직후, 서울 일부 지역의 전세가는 주춤했고, 갭투자 수요도 크게 줄었습니다. 하지만 이 효과는 장기적으로 지속되긴 어렵습니다.
이유는 명확합니다. 공급이 부족하기 때문입니다. 서울의 아파트 입주물량은 2025년과 2026년 모두 1.3만 세대 수준으로, 평년 대비 30%밖에 되지 않습니다. 경기도, 인천도 사정은 비슷합니다. 공급이 부족한 상황에서 수요를 억누르는 정책만 반복하면, 일시적으로는 잠잠해질 수 있지만 시간이 지나면 수요가 다시 폭발할 가능성이 매우 큽니다.
정부가 원하는 ‘실거주 중심의 주택시장’으로 바꾸기 위해선 공급 확대가 필수지만, 재건축·재개발은 이해관계가 얽혀 있어 속도가 매우 느립니다. 결국 공급은 늘지 않고, 수요는 다시 살아나면 집값은 다시 오를 수밖에 없는 구조입니다.
맺음말
지금까지 전세대출 없앨 시, 앞으로 예상되는 무서운 상황에 대해 말씀드렸습니다. 전세대출까지 규제하려는 정부의 움직임. 단기적으론 집값을 누를 수 있겠지만, 공급이 따라주지 않으면 반작용은 더 클 수 있습니다. 시장의 움직임을 주시하고, 자산 관리를 하셔야 손해보지 않습니다.
