전세보증금을 돌려줘야 하는데 대출이 막혔다면? 지금 그 일이 현실이 되고 있습니다. 이로 인해 전세시장 전체가 흔들리고 있습니다. 지금부터 ‘은행 간 집주인, 충격 받은 이유’라는 주제로 말씀드리겠습니다. 1분이면 현 부동산 시장을 이해할 수 있습니다.

 

모르면 손해 보는 정보

 

멘붕에 빠진 집주인

2025년 6월 27일 이후, 수도권과 규제지역에서는 전세퇴거자금대출 조건이 대폭 강화됐습니다. 유주택자의 경우 최대 1억원까지만 대출이 가능하며, 다주택자는 전세퇴거 목적이라 해도 대출 자체가 불가능해졌습니다. 전세퇴거자금대출은 기존 세입자에게 임대보증금을 반환하기 위해 집주인이 받는 대출입니다.

주로 세입자 퇴거, 본인 실입주 등의 사유로 활용되며 전세 계약 종료 시 자금 유동성을 확보할 수 있는 중요한 수단이었습니다. 그러나 금융당국은 ‘임대인이 자력으로 보증금을 반환할 수 없는 상황’이라는 조건을 추가하며 대출 문턱을 사실상 거의 닫아버렸습니다.

은행에서는 지침이 명확하지 않다는 이유로 대부분의 전세퇴거자금대출 신청을 거절하고 있으며, 집주인들은 당장 돈을 마련할 방법이 없어 멘붕에 빠지고 있습니다.

 

은행 간 집주인,
충격 받은 진짜 이유

서울 강서구에 집을 보유한 집주인 A씨는 전세 만기일을 앞두고 은행을 찾았지만 “전세퇴거자금대출은 불가하다”는 안내를 받았습니다. 반면 세입자는 “보증금을 제날짜에 돌려받을 수 있느냐”는 질문에 “모르겠다”는 답변을 듣고 불안에 떨고 있습니다.

세입자는 이사 계획을 제대로 세울 수 없고 집주인도 보증금을 구하지 못해 계약 파기 위기에 직면하고 있습니다. 특히 은행에서는 6월 27일 이전에 체결된 계약이라 해도, ‘임대인의 자력 불가 여부’를 소명하지 못하면 대출이 불가하다는 입장입니다.

이전에는 생활안정자금 명목으로 다양한 용도로 1억원 이상 대출이 가능했지만, 지금은 ‘역전세 반환대출’이라는 별도 조건을 만족해야만 승인되는 구조입니다.

전세퇴거자금대출 조건
이렇게 바뀌었습니다

새롭게 강화된 전세퇴거자금대출은 다음과 같은 조건을 모두 충족해야 합니다.

🔹기존 세입자와의 계약이 2025년 6월 27일 이전에 체결되었을 것
🔹대출금은 반드시 보증금 반환 목적으로만 사용할 것
🔹집주인이 자력으로 반환할 수 없다는 점을 증빙할 것
🔹본인 실입주 시, 1개월 내 전입신고와 2년 이상 거주 의무
🔹후속 세입자 유치 시, 받은 보증금으로 기존 대출 상환 및 보호조치 이행

실질적으로 전세퇴거자금대출을 받을 수 있는 대상은 극히 제한적입니다. 집주인 입장에선 대출을 기대하고 보증금을 마련하려 했던 계획 자체가 무너지는 셈입니다.

 

전세의 월세화, 현실이 됐습니다

전세 대출이 막히면서 시장은 빠르게 ‘월세화’로 이동하고 있습니다. 실제로 서울 서초구 잠원동의 신규 입주 단지에서는 전용 84㎡ 전세 매물이 대거 월세 형태로 전환되고 있습니다. 원래 15억원대 전세로 형성됐던 해당 단지의 매물들이 수천만원에서 수억원까지 보증금을 낮춘 반전세 물건으로 시장에 쏟아지고 있습니다.

이는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 제한으로 인한 영향과 맞물려 전세 수요 자체가 줄어든 결과입니다. 집주인 입장에서는 전세금 반환에 필요한 현금 마련이 어려워지자 월세로 돌려 부족한 자금을 보완하고 있는 상황입니다. 자금 여력이 있는 집주인에게는 선택의 문제지만, 대출에 의존하던 집주인에게는 생존의 문제로 작용하고 있습니다.

 

통계로 본 월세 상승 흐름

2025년 1월부터 6월까지 서울에서 확정일자를 받은 월세 계약은 29만1582건으로 집계됐습니다. 이는 지난해 같은 기간의 22만8656건보다 무려 21.58% 증가한 수치입니다. 반면 같은 기간 전세 계약은 15만3113건에서 16만3019건으로 6.64% 증가에 그쳤습니다.

월세 거래 증가폭이 전세보다 훨씬 빠르다는 점은 전세시장 위축과 월세시장 확대가 동시에 진행되고 있음을 보여줍니다. 특히 월세가 한 번 오르면 쉽게 내려가지 않는 구조라는 점에서 세입자 입장에선 체감 부담이 갈수록 커질 수밖에 없습니다.

 

맺음말

지금까지 ‘은행 간 집주인, 충격 받은 진짜 이유‘라는 주제로 전세퇴거자금대출 제한으로 인한 시장 혼란과 월세화 가속 흐름을 살펴봤습니다. 보증금 반환을 앞두고 대출이 막히며 집주인은 계획이 무너지고, 세입자는 불안을 떠안고 있습니다. 이 변화에 휘둘리지 않으려면 규제의 핵심과 시장 방향을 제대로 이해하고 움직여야 합니다.