아파트와 오피스텔의 장점을 합친 듯 보이는 듯합니다. 하지만 이름만 들으면 아파트처럼 느껴지지만, 실제로는 세금, 대출, 관리비 등에서 아파트와 큰 차이가 있습니다. 지금부터 아파텔 단점, 사면 안되는 이유를 말씀드리겠습니다.

 

아파텔 뜻

아파텔은 ‘아파트(Apartment)’와 ‘오피스텔(Officetel)’을 합친 신조어입니다. 법적으로는 따로 정의된 용어가 아니고, 건축법상 오피스텔로 분류됩니다. 아파트는 주택법 적용을 받지만 아파텔은 건축법 적용 대상이라서 규제 방식이 다릅니다.

주거용 오피스텔 가운데 방 2개 이상, 면적이 비교적 넓어 실거주가 가능한 형태를 흔히 아파텔이라 부릅니다. 아파트처럼 구조가 갖춰져 있지만 법적으로는 주택이 아닌 준주택으로 취급되는 것이 가장 큰 특징입니다.

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📌 ‘치어풀24’가 말하는 아파텔 투자가치
아파텔은 대체 주거 상품으로 수요가 꾸준합니다. 특히 전세난이 심한 수도권에서는 신축 아파텔이 아파트보다 진입장벽이 낮아 실수요자와 투자자 모두 관심을 갖습니다. 아파텔은 대출 규제가 상대적으로 완화되어 자금 조달이 유리한 편입니다.

예를 들어 아파트는 2025년 현재 규제지역에서 최대 LTV 70%까지만 가능하지만, 오피스텔은 부동산담보대출로 15억 원 이상까지 가능해 자금 운용 폭이 넓습니다. 또한 주거용으로 사용하면 안정적인 임대 수익도 기대할 수 있습니다. 다만 환금성이 아파트만큼 빠르지 않기 때문에 투자 목적이라면 장기적인 안목이 필요합니다.

 

아파텔 VS 오피스텔 차이

아파텔과 오피스텔은 같은 준주택으로 분류되지만 세부적으로는 차이가 큽니다.

🔹아파텔은 방 2개 이상 구조로 가족 단위 실거주가 가능하지만, 오피스텔은 원룸·투룸 위주라 1~2인 가구에 적합함
🔹아파텔은 주거형 오피스텔이라도 건축법 적용을 받으며, 아파트처럼 발코니 설치가 불가능함
🔹아파트는 주택청약, 분양가 상한제, 전매 제한 등이 적용되지만 아파텔은 이런 규제에서 비교적 자유로움

즉, 겉모습은 아파트 같지만 법적으로는 오피스텔이기 때문에 세금, 대출, 관리비 체계가 다르다는 점이 핵심입니다.

아파텔 단점

아파텔의 가장 큰 단점은 관리비와 세금 부담입니다. 상업용 건축물로 분류되기 때문에 전기·수도·가스 요금이 일반 가정보다 비쌉니다. 또 발코니 설치가 불가능해 공간 활용이 아파트보다 떨어집니다. 환금성도 문제입니다. 아파트에 비해 매수 희망자가 적어 매매 시 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

또한 대출 규제가 완화되어 있다고는 하지만, 2025년부터 DSR 3단계 규제가 오피스텔에도 적용되면서 소득 대비 상환 능력이 제한을 받게 되었습니다. 결국 자금 계획 없이 덜컥 매입하면 큰 부담으로 돌아올 수 있습니다.

 

아파텔 관리비

2025년 기준 수도권 아파텔의 평균 관리비는 3.3㎡당 약 3,000~5,000원 수준으로, 같은 평형 아파트보다 20~30%가량 높습니다. 전기와 수도요금이 상업용 요율로 적용되기 때문입니다.

예를 들어 30평형 아파텔이라면 월 관리비가 약 30만 원 이상 나올 수 있으며, 주차비나 기타 공용 관리비가 별도로 붙기도 합니다. 따라서 계약 전 반드시 최근 6개월~1년치 관리비 고지서를 확인해야 하며, 상업용 요율 적용 여부도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

아파텔 매매 및 대출

아파텔 매매는 아파트보다 자유롭습니다. 분양가 상한제나 청약 규제를 받지 않기 때문에 일정 자금만 있다면 비교적 쉽게 매입할 수 있습니다. 대출 역시 아파트와 차이가 있습니다.

🔹2025년 7월 개정 이후 규제지역 오피스텔 담보대출 LTV는 50%, 비규제지역은 70%까지 가능함
🔹대출 한도는 최대 18억 5,500만 원까지 가능해 아파트(6억 원 제한)보다 폭이 큼
🔹2025년부터 원리금 분할 상환 의무화가 강화되어 이자만 갚는 구조는 사실상 불가능함

따라서 투자 목적이든 실거주 목적이든 반드시 상환 계획을 세운 뒤 접근해야 안전합니다.

 

아파텔 주택수

아파텔은 건축물대장상 오피스텔로 등록되어 있습니다. 원칙적으로는 주택 수에 포함되지 않지만, 실제 사용 용도가 주거용이면 세법상 주택으로 간주됩니다. 국세청 기준에 따르면 주거용 오피스텔은 종합부동산세, 양도소득세 과세 시 주택 수에 포함됩니다.

다만 2024년 1월부터 2025년 12월 사이에 준공된 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억 원 이하(지방 3억 원 이하)의 신축 주거용 오피스텔은 일시적으로 주택 수에서 제외되는 혜택이 적용되고 있습니다. 이 기간 내 매입하면 세제 측면에서 유리합니다.

 

아파텔 취득세

아파텔은 아파트가 아닌 오피스텔로 분류되기 때문에 취득세율은 일반 건축물 기준이 적용됩니다. 2025년 현재 취득세는 4%이며, 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.4%)가 추가되어 실질 세율은 약 4.6% 수준입니다. 아파트 취득세율(1~3%)보다 확실히 높습니다.

다만 앞서 언급한 대로 2025년 말까지 특정 조건을 충족하는 신축 주거용 오피스텔은 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 조건에 해당하는지 반드시 확인해야 예상치 못한 세금 부담을 피할 수 있습니다.

 

맺음말

아파텔은 아파트와 오피스텔의 경계에 서 있는 독특한 상품입니다. 장점도 많지만 세금, 관리비, 대출 규제 등에서 아파트와 확연히 다르기 때문에 섣불리 접근하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 투자든 실거주든 아파텔을 고려한다면 반드시 장단점을 비교해 신중하게 판단해야 합니다.