요즘 신축 대단지 안 상가도 공실률 50%, 매매가는 최초 분양가 대비 25% 이상 낮춰야 겨우 거래가 붙는 사례가 속출합니다. 과연 방법이 없을까요? 지금부터 상가 공실 해결방법 3가지, 공실률을 높일 수 있는 활용 비법을 말씀드리겠습니다.
모르면 손해 보는 정보
상가 공실률
2025년 전국 중대형 상가 공실률이 13%대에 진입했고, 소형 및 집합상가도 약세 흐름을 벗어나지 못했습니다. 신도시와 신규 택지 위주의 과잉공급 구간에서 공실률 상위권이 반복되고, 도심 핵심지는 상대적으로 방어력을 보이는 양극화가 명확합니다.
현장에서 체감되는 1위 이슈는 ‘신축 대단지 내 상가’의 1층 공실입니다. 상권의 얼굴인 1층이 비면 전체 동선에 찬바람이 불고, 상가 가치가 연쇄 하락합니다. 실제로 국내 최대 규모로 꼽힌 대단지의 경우 단지 내 상업시설이 지하 2층부터 지상 4층까지 총 477호실인데, 입주 9개월이 지나도 3분의 1 이상이 비어 있는 상태입니다.
수도권 외곽과 신도시만의 문제가 아닙니다. 대학가의 상징적 상권에서도 흔들림이 관측됩니다. 대표 대학가의 중대형 상가 공실률은 팬데믹 이전인 2019년 2분기 7.6%에서 2025년 2분기 11.3%로 상승했고, 소규모 상가 공실률도 같은 기간 5.2% → 8.5%로 뛰었습니다.
상가 공실 관리비
상가 공실의 가장 큰 문제는 관리비와 보수비입니다. 임대료와 무관하게 상시 발생하기 때문입니다.
🔹공용관리비, 장기수선충당금. 엘리베이터, 소방, 냉난방 공용부 점검, 청소·경비, 공용 전기료 등 필수 고정비
🔹보험료와 세금. 화재보험, 재산세, 종합부동산세 과세 구간이면 추가 비용 발생
🔹광고·임대마케팅 비용. 렌트프리 제공, 임차인 유치 프로모션, 중개수수료 등
🔹금리가 높을수록 캐시플로 악화, 대출 이자 부담
시장 매매 기대치에 상가를 매입하면 총수익률은 단순 계산상 두 자릿수에 가까울 수 있습니다. 그러나 운영비용을 고려하면 체감 수익률은 한자리수, 시간이 지나면 결국 마이너스로 전환됩니다.
상가 공실 해결방법 3가지
1. 임대료 다운과 렌트프리 조합
초기 공실 구간을 단축하려면 임대료 다운과 렌트프리 제공을 과감히 병행합니다. 렌트프리 1~3개월, 인테리어 비용 분담, 중개 인센티브를 패키지로 묶으면 노출 기간을 줄이고, 공실 리스크를 임차인과 나누는 구조를 만들 수 있습니다. 임대료를 낮추는 것에 부정적이라면 초기 3~6개월은 월세를 받지 않는 것도 방법입니다.
2. 매출연동형 임대
단순 고정임대료만 고집하면 변동성 시대에 취약합니다. 업종에 따라 매출연동형 임대를 도입하고, 약국·대형 편의점·병원·교육 앵커를 먼저 유치해 유동 인구를 모읍니다. 앵커 입점 후 동일 동선의 공실 회전 속도가 매우 빨라집니다. 초기 임대료를 낮추더라도 체류 시간을 늘리는 업종을 선점하면 전체 임대료 총액은 회복할 수 있습니다.
3. 공간 전환
배달앱·온라인 쇼핑 전환으로 외식·리테일 수요가 빠지는 만큼, 무인창고와 같은 저장·보관형 수요가 공실 상가의 대체 솔루션으로 부상했습니다. 전국 단위로 130여 개 이상 무인창고를 운영하는 사업자가 나왔고, 실제로 공실이던 지식산업센터에 도입한 뒤 월 500만원 안팎 매출을 기록한 사례가 보고되었습니다.
점포형 리테일이 아닌 보관·물류·공유창고로의 전환을 검토하는 것도 방법입니다. 공간 전환이 부정적이라면 반려동물 동선, 카페·베이커리·소형 F&B의 점포 크기 최적화, 키즈·시니어 맞춤 콘텐츠, 야간 체류형 프로그램 등 회전율 높은 업종을 1층에 집중 배치합니다.
2층 이상은 학원·병원·피트니스·취미 클래스 등 목적형 수요로 묶고, 동선별 사인·집객 이벤트를 통해 건물 내 체류 시간을 늘립니다. 대단지 연결 통로와 지하철 연결부는 팝업스토어를 순환시키면 공실을 장기화하지 않고 신상품 노출을 유지할 수 있습니다.
맺음말
지금까지 상가 공실 해결방법 3가지, 공실률을 높일 수 있는 활용 비법을 말씀드렸습니다. 2025년 상가 시장은 공급 과잉, 소비 행태 변화, 임대료 다운이 한꺼번에 겹쳐 있습니다. 손해를 기회로 돌릴 수 있는 방법을 빠르게 체크해, 공실 문제를 해결하시기 바랍니다.
