단독명의, 공동명의…어떤 걸 선택해야 할지 고민이신가요? 무작정 ‘공동’을 결정하면 후회할 수 있습니다. 지금부터 아파트 공동명의 장단점 및 단독명의가 나은 분에 대해 알아보겠습니다. 세금, 비용 등 자세한 내용을 다루니 확인하시기 바랍니다.
모르면 손해 보는 정보
아파트 공동명의 장단점
장점
아파트 공동명의의 가장 큰 장점은 ‘절세’입니다. 지분에 따라 취득세가 계산되기 때문에 세율이 크게 낮아집니다. 더불어 부부 각자 1주택자로 간주, 공제 한도를 늘릴 수 있어 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 추후 매도 시 지분별 기본 공제가 적용되어 1인당 250만원 절세도 가능합니다.
이외에도 재산 분산으로 상속세, 증여세를 줄일 수 있습니다.
단점
부동산 관련 서류가 지분별로 나뉘어 처리되기 때문에 세금 신고가 번거롭습니다. 또한 대출이나 소유권 변경 시, 공동명의자 동의가 필요하기 때문에 불편합니다. 무엇보다 향후 부부간 이혼과 같은 분쟁이 발생할 경우, 재산분할 문제로 갈등이 심화될 수 있습니다.
아파트 공동명의,
이럴 땐 단독명의가 낫습니다
부부의 재산 상황, 세금 혜택, 장기적인 자산 증식 계획 등을 고려해 결정해야 합니다. 다만 하단에 해당된다면 단독명의로 하는 것이 훨씬 유리합니다.
- 대출 한도 극대화 : 한 사람의 소득·자산·신용을 기준으로 한도 책정, 소득 높은 사람 단독명의 시 적용 조건 유리
- 증여세 문제 우려 : 증여 공제한도 6억원을 넘을 경우 세금 발생
- 간편한 행정적 관리 : 절차 및 서류 작업 등 절차상 간단
- 이혼 분쟁 문제 사전 해결 : 소유권 보장으로 분쟁 가능성 낮춤
- 공시지가 11억원 이하 : 11억원 초과 시만 종부세가 발생합니다. 즉, 이하라면 단독명의도 종합부동산세가 없기 때문에 굳이 세금 분산을 할 필요가 없음
아파트 공동명의 이혼하면?
등기부등본에 명시된 지분 비율에 따라 소유권이 인정됩니다. 단, 주택 구매 기여도(대출 상환, 원금 납입 정도 등)에 따라 비율이 달라질 수 있습니다. 이런 경우 분쟁이 일어날 가능성이 높습니다.
분배 방식은 ①현금 청산 ②매각 후 분배 ③공동소유 유지, 3가지가 있습니다.
- 현금 청산 : 한 사람이 상대방에게 지분만큼의 현금 지급, 이후 단독명의 변경
- 매각 후 분배 : 매각 후 지분 비율로 나눔, 단 매각 금액 협의 필요
- 공동소유 유지 : 공동명의를 그대로 유지 후 한쪽 배우자 거주, 드물지만 미성년 자녀가 있을 시 사례 있음
한 쪽 배우자가 상대방 지분을 인수할 경우 양도소득세가 부과됩니다. 단, 1주택자 기준 실거주 2년 이상 요건을 충족 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 더불어 취득세(주택가액 1~3%)가 발생합니다.
재산 분할 협의가 어렵고, 분쟁 과정의 피로도가 높습니다. 이 때문에 재산 및 소득을 합쳐서 관리하지 않는 부부는 공동명의를 하지 않는 것이 낫다는 의견도 다수입니다.
아파트 공동명의 자주 묻는 질문
Q) 셀프등기 어려울까?
법적 문서를 작성해야 하고, 지분률에 따라 취득세, 등록면허세가 나뉘기 때문에 다소 복잡합니다. 무엇보다 서류 준비 및 등기소 방문 등 시간이 많이 소요되기 때문에 법무사에게 맡기는 걸 추천합니다. *법무사 수수료 30만원 ~ 50만원
[서류 준비 ▷ 취득세 납부 ▷ 등기소 방문 ▷ 등록면허세 납부 ▷ 등기 완료] 순으로 진행하며 보통 1주일 정도 걸립니다.
Q) 공동명의 시, 등기 비용은 얼마나 드나요?
등기수수료 5만원 ~ 20만원, 등록면허세 주택가액의 0.2% ~ 0.4%, 법무사 수수료 30만원 ~ 50만원 정도가 들어갑니다. 10억원 아파트를 예로 들 때 등록면허세는 200만원 ~ 400만원이 책정되며, 합산 최대 470만원을 예상할 수 있습니다.
Q) 서류는 어떤 게 필요한가요?
①부동산 매매계약서 ②부동산 등기부등본 ③주민등록증 ④신분증 ⑤소득금액증명원 ⑥가족관계증명서 ⑦인감도장 및 인감증명서가 필요합니다.
Q) 지분율 설정은 어떻게 하나?
지분율은 부부 합의 하에 자유롭게 설정할 수 있습니다. 투자 및 기여 금액에 따라 상이합니다. 다만, 부부 특성상 50:50 반반으로 균등하게 나누는 것이 일반적입니다.
Q) 한 소유자가 파산하면 공동명의는 어떻게 되나요?
파산한 지분은 채권자에게 넘어갑니다. 이를 막기 위해 다른 명의자가 파산자의 지분을 매입, 단독 명의로 변경하는 것도 가능합니다.
맺음말
지금까지 아파트 공동명의 장단점 및 단독명의가 나은 분에 대해 알아 보았습니다. 단순 절세만 생각해서 공동명의를 신청하면 후회할 수 있습니다. 부부의 재정 상황, 주택 가격 등 다양한 부분을 고려하여 선택하시기 바랍니다.
